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澳门威尼斯人官网:万科的2018年:“保证活下去”和6069亿销售额

时间:2019/2/5 11:33:34  作者:  来源:  查看:29  评论:0
内容摘要:  在全年房地产调控合计四百余次的情况下,不少开发商降价促销如履薄冰。然而,回过头看,2018年的地产商仍交出了创新高的销售业绩。高喊“活下去”的万科也不例外,2018年全年销售额破6000亿元,创单年销售额新高。  郁亮的新拍档:万科总裁祝九胜  2018年,已从“宝万之争”中...
  在全年房地产调控合计四百余次的情况下,不少开发商降价促销如履薄冰。然而,回过头看,2018年的地产商仍交出了创新高的销售业绩。高喊“活下去”的万科也不例外,2018年全年销售额破6000亿元,创单年销售额新高。

  郁亮的新拍档:万科总裁祝九胜

  2018年,已从“宝万之争”中抽身的万科,迎来了以郁亮为董事会主席,祝九胜为万科总裁、首席执行官的时代。

  2017年6月30日,万科管理层完成了一次历史性的交接。在从王石手中接任万科董事会主席身份,并一肩挑担万科总裁、首席执行官半年后,2018年1月31日,万科迎来了前高级副总裁祝九胜,由其接棒万科总裁、首席执行官。

  “作为董事会主席,我需要在公司发展方向、城市配套服务商战略布局、事业合伙人机制建设等方面投入更多精力。由专人担任公司总裁,不仅有利于集团发展战略执行和日常经营管理细化,长期来说对于完善公司治理也有好处。”郁亮谈及不再兼任总裁时说道。

  在郁亮为首的管理层带领下,万科也在转型的跑道上迈出坚实步伐。

  2018年初,万科就给出未来的发展方向:2014 年万科第四个十年发展规划,已经把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。未来万科将把这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,并具体细化为四个角色:美好生活场景师,实体经济生力军,创新探索试验田,和谐生态建设者。

  当前,万科的业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。

  而租赁也成为万科继地产、物业之后的核心产业。万科年报显示,万科致力于成为全球领先的租赁住宅企业,2014年以来积极布局长租公寓市场,2018年将租赁住宅业务确立为核心业务。

  2018年3月,万科发布的2017年年报中称,住房回归居住属性,房地产回归实业属性,已经是不可逆转的时代趋势。

  从“别想靠房价上涨来赚钱”到高喊“活下去”

  2018年3月,万科2017年年度业绩推介会上,郁亮直言“房地产企业已经到了必须做出改变的时候,房地产企业需要把自己看成制造业、服务业,要靠双手劳动赚钱,不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”

  过了半年,2018年9月,万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月季度例会上将“活下去”作为三年事业计划书制定的基本要求,同时强调战略围绕“活下去”展开。

  在郁亮看来,“活下去”是最底线的战略,“希望大家充分意识到全方位转折的到来,我们所有行动都‘收敛、聚焦’到保证万科活下去”。

  而后召开的万科2018年秋季例会上,万科更是红底白字的将“活下去”放在PPT上作为会议的主题。

  “万科始终是一种兢兢业业、如履薄冰的态度,即使日子好过的时候也没有骄傲过。对于万科而言,每年的秋季例会,就是做战略检讨,一只脚站在过去,一只脚站在未来,梳理战略和业务。只不过今年这个时候需要收敛聚焦,过去太发散了,需要大家凝聚起来,大家往一个方向走。”郁亮回应媒体时说道。

  对于“收敛”和“聚焦”,郁亮称,万科打造的是矢量组织,矢量不是向量,需要有方向,如果方向不一致肯定是混乱和不堪的。万科的方向是做“城乡建设与生活服务商”,所有做的业务都需要向这个方向展开,偏离这个方向是错误的。另外需要价值观上的一致,价值观不一样,干的事不同。如果把两个结合在一起,所有的业务管理行为都应聚焦在为客户提供好产品、好服务。

  在业务调整的同时,万科正进行大规模的组织重建以及事人匹配工作。其带来的最直接的影响在于组织的扁平化及利益的重新分配。

  “通过我们一些人的受损来换取更多人受益,来推动业务发展走下去。事人匹配过程中,必须保持统一起跑线,不管是博士、本科还是大专,只按能力和业绩定岗定薪。”这就是郁亮欲打造的“矢量组织”。

  “转折是实实在在到来了”

  在郁亮高喊“活下去”的背后,源于其对大环境的思考。“转折实实在在到来了”以及“住房全面短缺时代已经结束”是其主要结论。

  “尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天,我们可以说转折实实在在到来了。”这是郁亮对市场的看法。

  郁亮给出的回答是,房地产行业没有什么大问题,但是做的东西和要求不一样。一个基本结论是住房全面短缺的时代已经结束,但是居住问题并没有解决,比如说销售房子挺多,租赁住宅却很少。像上海、杭州等大城市住房可能也还有一定短缺,但从整个全国范围来看,我们认为全面短缺时代基本结束,但是不平衡、不充分的问题还是很明显,比如卖的多,租的少。

  对于房地产市场而言,摆在面前的是史无前例的调控政策。在限购、限价、限贷、限商、限售,多重限制下,房企备受压力。

  据中原地产研究中心统计数据显示,2018全年房地产调控合计450次,刷新历史记录,同比2017年上涨75%。

  去年销售额6069亿元创新高

  在“活下去”的焦虑中,万科交出的年度成绩单却创新高。数据显示,万科全年累计实现合同销售面积4037.7万平方米,合同销售金额6069.5亿元。相比2017年,去年全年万科销售金额实现14.5%的增长,合同销售面积增长12.3%。


  6069.5亿元的销售额也创万科单年销售额新高。

  郁亮曾定出6300亿元的回款目标,即便有所焦虑,但郁亮曾回应,“相信万科的销售回款率肯定是业内最高之一,房子也还卖的不错,基本可以完成6300亿回款。”

  “活下去”并不等于坐以待毙。万科正通过并购及合作等方式增加土地储备。

  2018年全年,万科支付权益地价为1659.82亿元,同比减少16.7%。

  不过,万科的拿地方式也正通过并购及合作来完成。2018年11月9日,嘉凯城(6.590, 0.31, 4.94%)公告称,万科以底价3.55亿元竞得旗下5个地产项目公司,加上30亿元的股东债权款,合计约33.58亿元。2018年11月6日,万科又收购海航基础(4.480, 0.12, 2.75%)旗下广东兴华实业有限公司100%的股权,转让价款约10.35亿元。加上一笔5.47亿元的原股东贷款之后,万科在此次收购中需要支付约15.82亿元。

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